Opłaty związane z zakupem i posiadaniem nieruchomości

Podatki od nieruchomości płacimy za to, że je mamy. Płacimy też, gdy je kupujemy, sprzedajemy, dziedziczymy, a nawet gdy dostajemy w prezencie. Fiskus wyciąga rękę po swoje wtedy, gdy nieruchomość przynosi zarówno dochód, jak i stratę.

Nieruchomość jest świetną lokatą kapitału, ale raczej w długim okresie czasu. Każdy właściciel powinien wiedzieć, że oprócz nakładów na jej utrzymanie musi także płacić za nią podatki. Zebraliśmy więc informacje o tym, jakie podatki i opłaty towarzyszą posiadaczom nieruchomości w różnych sytuacjach.

Podatek od nieruchomości

Jest to podatek lokalny, który liczy się od powierzchni nieruchomości. Stawki są zróżnicowane w zależności od sposobu użytkowania nieruchomości i określają je władze gminy, gdyż ten podatek jest ich dochodem. Centralnie ustala się jedynie górne granice stawek.

Opłata za użytkowanie wieczyste

Użytkownik wieczysty wnosi pierwszą opłatę, a następnie opłaty roczne. Pierwsza wpłata wynosi 15 proc. od gruntów pod zabudowę mieszkaniową i 25 proc. pod zabudowę komercyjną. Opłata roczna od gruntów pod zabudowę mieszkaniową wynosi 1 proc., a pod zabudowę komercyjną - 3 proc.

Wyceny gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste są aktualizowane co kilka lat. Wtedy też najczęściej rosną opłaty za użytkowanie wieczyste.

Od spadków i darowizn

Podatki od spadków i darowizn są takie same. Ich wysokość zależy od stopnia pokrewieństwa z darczyńcą czy spadkodawcą. Jednak nieruchomości mieszkalne są pod względem podatkowym uprzywilejowane. Odziedziczona lub otrzymana w darze powierzchnia mieszkalna do 110 mkw. w domu lub mieszkaniu jest wolna od podatku. Ale trzeba być blisko spokrewnionym z darczyńcą, który powinien należeć do tzw. pierwszej grupy podatkowej (dzieci, rodzice, dziadkowie i wnuki - czyli wstępni i zstępni). Warunkiem zwolnienia jest brak własnego mieszkania, więc w odziedziczonym lokalu trzeba zamieszkać. Nie można go też zbyć w ciągu najbliższych 5 lat, bo ulgę (brak podatku) trzeba zwrócić. Możliwe jest również zwolnienie od podatku, jeżeli odziedziczymy mieszkanie po całkiem obcej osobie, pod warunkiem jednak, że mieliśmy umowę o opiekę nad tą osobą. Najlepiej taki akt opieki sporządzić notarialnie i potwierdzić w gminie.

Od sprzedaży

Przy sprzedaży nieruchomości płacimy :

- 10-procentowy podatek od przychodu, jeżeli nieruchomość nabyliśmy przed 1 stycznia 2007 roku i nie posiadamy jej 5 lat licząc od końca roku w którym nabyliśmy nieruchomość. Podatku nie zapłacimy, jeśli pieniądze ze sprzedaży przeznaczymy na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych m.in. na nabycie innej nieruchomości, spłatę hipoteki, remont lub adaptację własnej nieruchomości.

- 19 % od dochodu tj. różnicy pomiędzy ceną sprzedaży a ceną zakupu, jeżeli nieruchomość nabyliśmy w okresie po 1 stycznia 2007 roku do 31 grudnia 2008 r. W tym przypadku możemy uniknąć zapłacenia podatku, jeżeli w sprzedawanej nieruchomości byliśmy zameldowani przez okres 12 miesięcy.

- 19 % od dochodu ze sprzedaży, jeżeli zbywaną nieruchomość nabyliśmy po 1 stycznia 2009 r. Podatku nie zapłacimy, jeśli pieniądze ze sprzedaży przeznaczymy na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych .

Podatek od sprzedaży zapłacimy również przy zbyciu udziału we własności, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz prawa użytkowania wieczystego.

Od czynności cywilnoprawnych

Zasada jest taka: albo płaci się przy transakcji VAT, albo 2-procentowy podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Odprowadza się go przy transakcjach na rynku wtórnym.Ponieważ dla gruntów pojęcie rynku wtórnego i pierwotnego nie istnieje, tu jest zasada, że VAT naliczany jest, jeżeli grunt kupujemy od podatnika VAT. (Generalnie jednak, VAT nie obejmuje transakcji na rynku wtórnym).

Opłaty notarialne

Transakcje, których przedmiotem obrotu jest nieruchomość, muszą być zawierane aktem notarialnym, inaczej nie są ważne. To akt notarialny jest podstawą do wpisania właściciela do księgi wieczystej nieruchomości. Założenie księgi wieczystej również kosztuje. Wysokość taksy notarialnej za czynności notarialne dokonywane przez notariuszy prowadzących kancelarie notarialne określa wprowadzone Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 26 września 2007 roku w sprawie taksy notarialnej. Wynagrodzenie notariusza płatne jest bezpośrednio u niego po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.

Opłata sądowa

Wysokość opłaty sądowej za wpis do księgi wieczystej wynosi 200 zł , za wpis hipoteki 200 zł , a za jej wykreślenie 100 zł.

Opłaty adiacenckie

Są to opłaty, które właściciel nieruchomości musi wnieść gminie, jeżeli poniosła ona wydatki na infrastrukturę - np. wykonała wodociąg czy doprowadziła drogę - i w związku z tym wzrosła wartość gruntu. Opłata adiacencka może sięgać nawet 50 proc. przyrostu wartości gruntu. Ustala ją wójt, burmistrz lub prezydent miasta każdorazowo po wybudowaniu lub modernizacji drogi czy umożliwieniu podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Opłatę można ustalić w okresie do 3 lat od dnia wykonania urządzeń infrastruktury.

Renta planistyczna

Renta planistyczna jest to opłata od przyrostu wartości gruntu, która wynikła na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Chodzi o to, że cena działki może wzrosnąć, gdy w planie przeznaczono ją pod zabudowę mieszkaniową. Gmina ma prawo żądać renty planistycznej w ciągu pięciu lat od dokonania zmian w planie.

Podatek rolny

Podatkiem rolnym obłożone są grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.

Stawki podatku rolnego są następujące:
- dla gruntów gospodarstwa rolnego - równowartość pieniężna 2,5 q żyta - od 1 ha przeliczeniowego,
- dla pozostałych gruntów rolnych podlegających podatkowi rolnemu - równowartość pieniężna 5 q żyta - od 1 ha.

Podatek leśny

Obejmuje on grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako lasy, z wyjątkiem lasów zajętych na wykonywanie innej działalności gospodarczej niż działalność leśna. Stawki podatku leśnego wynoszą:
- od 1 ha - równowartość pieniężna 0,220 metra sześciennego drewna, obliczona według średniej ceny sprzedaży drewna uzyskanej przez nadleśnictwa za pierwsze trzy kwartały roku poprzedzającego rok podatkowy,
- dla lasów ochronnych oraz lasów wchodzących w skład rezerwatów przyrody i parków narodowych - 50 proc. stawki określonej jak wyżej.

Rada gminy może, w drodze uchwały, obniżyć kwotę stanowiącą średnią cenę sprzedaży drewna, przyjmowaną jako podstawa obliczenia podatku leśnego na obszarze gminy.